一、区域环境
1、地理位置
普陀区是上海的中心城区之一，位于上海的西北部，东邻闸北，西接嘉定，南连静安，北靠宝山等区。
2、行政区划
下辖辖6个街道、3个镇 石泉路街道、曹杨新村街道、甘泉路街道、宜川路街道、长风新村街道、长寿路街道、真如镇、桃浦镇、长征镇。区域面积54.99平方公里，户籍居民307,934户、人口84.51万人，素有上海"西大堂"的美誉。
3、交通状况
普陀区是上海的陆上交通枢纽，是上海通往西北方向外省市的主要门户。区内有沪宁、沪嘉二条高速公路和204、312二条国道；邻近上海铁路最大的编组站和上海新客站；并有内、外环线、明珠线横穿区境，公铁联运的条件十分优越；普陀区到虹桥国际机场仅需8分钟车程，到张华浜集装箱码头仅需15分钟车程。
未来还将建成轨道交通M7线、R3线、中环线、镇坪路桥建成。
4、自然人文资源
普陀区历史悠久，人文荟萃。区内有闻名中外的玉佛寺、真如寺和沪西清真寺；有华东师范大学、同济大学沪西分校、华东电力设计院、上海电器科学研究所等10余所大学和科研院所；有上海市区最大的山水公园－长风公园和华东地区最大的水族馆－大洋海底世界。
5、远景规划
普陀区的功能定位为商贸流通、居住休闲、生产加工、旅游服务。到2005年规划常住人口控制在100万左右，户籍人口控制在88万以内。
普陀区是上海重要的都市型工业基地，区内有众多工业园区和三个科技园区，普陀区是上海新兴的商业中心，尤以物资贸易和物资流通的功能更显突出。按照上海市经济社会发展总体战略和对普陀区的功能定位，普陀区将建成上海5个物资贸易中心之一，建成上海3个内陆口岸型现代综合物流基地之一。
二、经济环境
1、经济指标
普陀区的支柱产业是工业，"九五"期间，普陀区的主要经济指标年均增速达15%以上，实现了五年翻番。2000年财政总收入达到17.66亿元；工业销售产值达到64亿元；商业销售营业额达到211亿元。普陀区已形成了持续、快速、健康发展的崭新局面。
指标
单位
2003年完成
同比±%
2004年安排
同比±%
1、增加值
亿元
58.3
12.8
64
10
2、区级财政收入
亿元
27.75
26.66
30.53
10
3、工业销售产值
亿元
109.6
18.5
126
15
4、商业销售营业额
亿元
244.8
6.6
257
5
5、社会消费品零售额
亿元
91.5
6.3
98
7
6、市场成交额
亿元
316
10
332
5
7、外贸出口
亿美元
2.2
40.4
2.53
15
8、合同引进外资
亿美元
1.65
27
1.9
15
9、固定资产投资
亿元
47.7
45
10、住宅施工面积
万平方米
755
680
11、住宅竣工面积
万平方米
223
180
12、动拆迁
户
5020
4000
13、拆除旧区
万平方米
16.5
15
14、新增劳动就业岗位
个
30957
26000
（资料来源：普陀区统计局）
全年引进内资企业1010户，注册资金37.11亿元，引进外资企业75户，合同外资1.65亿美元。
2、三产结构
3、重点发展区域
长风国际生态城：规划建设成为体现“国际水准、海派风格、生态效益”，集旅游娱乐、商贸办公、中高档住宅“三大板块”为一体的大型国际性生态社区。规划面积3.93平方公里，其中核心区域可开发面积约2.2平方公里。规划建筑面积353万平方米。
真北商务区：规划建设成为集商务、商业、餐饮娱乐、居住综合功能于一体的商业商务居住区。以组团式办公楼为载体，以吸引跨国公司和大型民营公司总部、研发中心、销售中心为目标，加快发展楼宇经济。规划建设中的5大项目，规划建筑面积103.9万平方米，其中：办公37.8万平方米，商业18.4万平方米，酒店8.8万平方米。
武宁商务区：规划建设成为组团式的商务商业休闲娱乐中心。总建筑面积71万平方米。本案在它的辐射范围内。
桃浦工业区：规划建设成为以研发加工为主，包括纸质包装产业基地、西区科技创业园、汽车产业配套园区、现代物流和都市工业服务区四大板块的新型都市型工业区。原占地面积3.1平方公里，现拟拓展到4.5平方公里。
真如城市副中心：是上海规划建设的四大城市副中心之一，规划范围约6平方公里，其中核心区约2平方公里。
一、上海市房地产市场分析
根据中央批准的上海新一轮城市总体规划，到2020年上海要初步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一。为实现上海的宏伟战略目标，向世界城市迈进。2010年上海世博会申办成功，通过举办世博会，上海的国际化和现代化进程将大大加快。
到2005年，按2000年价格计算的国内生产总值达到7,300亿元左右，年均增长9～11%；人均国内生产总值达到54,000元左右。城市居民和农村居民家庭人均年可支配收入分别达到15,000元和7,100元；城镇居民住房人均使用面积18～20平方米。
重大工程建设将继续大规模投入、高速度推进。全年重大工程建设计划完成投资621.52亿元。城市交通体系逐步改善，交通服务效率进一步提高。年内新增2条轨道交通线路，轨道交通线路总长由65公里提高到112公里,2005年将提高到200公里左右，到2020年将形成540公里左右的轨道交通网络，使轨道交通成为客运系统的主体。全年市内公共交通客运量41.46亿人次，比上年增长2.9%。其中，轨道交通客运量4.06亿人次，增长13.6% 。到2005年，轨道交通将成为公共客运的骨干，日客运量将在现有规模的基础上翻两番，达到250～300万乘次/日，承担20％～25％的公共交通客运量；到2020年，轨道交通将成为公共交通的主体，客运量再翻两番，达到1200万乘次/日。
（资料来源：《上海市城市交通白皮书》）
二、普陀区房地产概况
房地产保持良好发展势头。在全市房产市场持续走高的形势下，区域商品房开发量、销售量和房价均创历史新高。2003年，全区商品房投资总额42亿元,其中住宅建设投资39.3亿元。住宅施工面积755万平方米，新开工216万平方米，竣工223万平方米。商品房预售面积300.28万平方米，同比增长13.92%。商品房销售面积281.87万平方米，同比增长54.26%。存量房交易23210套，建筑面积180.47万平方米，成交金额80.77亿元，建筑面积同比增长66%。商品房销售均价约4649元/平方米，比2002年底上涨19.79%。
（1）供需求分析
① 销售数字直线上升：
l 目前我们调查的个案销售率在95％以上，多数楼盘在开盘二三个月就抢购一空。可供购买的楼盘不多，出现供不应求的现象。
l 二手房交易活跃，消化存量房，使空置率下降。
l 新房成交比在94％。
l 现在普陀区的二手房交易量跟一手房交易量已经接近，并已进入了上海市二手房交易数量的前四名。
类别
2002年
2003年
增长率
住宅批售面积
258.48
300.28
13.92%
商品房销售面积
128.93
281.87
54.26%
存量房销售面积
61.36
180.47
66%
一手房成交比
50%
94%
44%
（资料来源：房地产资源网）
② 地块供应分析
2003年共核发建设用地批文58件，核发和换发建设用地批准书99件；办理土地出让手续84件，面积为189.93公顷；划拨土地7件，面积为5.4公顷。整个上海市2004年只进行了两次地块拍卖会，而且都是综合性用地，住宅用地为零。
地块供应表
地块编号
用地面积㎡
用地性质
容积率
总建筑面积㎡
20040224
45,781
综合
2.5
114,452.5
20040225
54,751
综合
2.5
136,877.5
20030804
53,858
综合
4
215,432
20030805
7,676
综合
4
30,704
20030806
19,076
居住
2.56
48,835
20030807
1,461
办公
3
4,383
（2004）012号
54,220
办公
4
216,900
（2004）013号
7,676
餐饮旅游
4
30,700
（2004）014号
1,461
商办
3
4,383
（2003）003号
90,200
商品住宅
1.7
153,300
（2003）004号
42,550
商品住宅
2.5
106,400
（2003）006号
127,300
商品住宅
0.7
89,130
（2003）013号
3,035
办公楼
4
12,140
（2003）047号
54,180
商品住宅
3
162,500
（2003）057号
100,400
商业用地
3
301,200
（2003）074号
65,340
商办
4
261,400
合计
336,160
882,584
（2）价格走势
（资料来源：上海二手房指数网）
从普陀区二手房交易指数可看出，区域房价以每年25％增幅增长，2004年受市场和政策的调控影响增幅稍有回落
三、项目所在区域房地产市场分析
1、个案市调汇总
案名
大众河滨大厦
上海苏堤春晓
名苑
新湖明珠城一期
曹杨五月天
十里都华
世纪同乐
开发商
上海九羚置业有限公司
上海农口万盟房地产有限责任
公司
上海新湖房地产开发有限公司
上海华戎经济发展有限公司
泰富置业
上海绿地新龙基置业有限
公司
区域
普陀区
普陀区
普陀区
普陀区
普陀区
普陀区
地点
长寿路834号
长寿路800弄
东新路88号
曹杨路2288号
陕西北路1789号
顺义路62号（近曹杨路口）
用途
酒店式公寓
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
基地面积m2
8000
56000
100000
46000
——
88000
销售面积m2
30000
210000
90000
120000
23000
300000
建筑楼层
高层
高层
小高层、高层
9幢8～18层小高层
高层
小高层，高层
在售户数
440
667
1000户
900
198
2700
规划面积m2
40～66
70～80
65～115
95～150
106～134.26
90～208
得房率
66.28%
73.50%
75%
75%
——
——
公开日期
2003.7.20
2004.7.2
2004.9.8
2004.7.15
——
2004.5.1
交房时间
2004.5.30
2005.12.1
2004.12.1
2005.8.31
——
2005.5.30
价格范围元/m2
13000～14000
10000～15000
9000～12000
7059～9000
——
10000～12000
平均单价元/m2
13500
14000
10000
8000
10000
11000
销售率
90%
84%
99%
100%
100%
100%
绿化率
31%
40%
52%
40%
36.50%
39%
银行贷款
7成按揭
7成按揭
7成按揭
8成按揭
70%
70%
车位价格
未定
未定
未定
未定
——
——
销售企划
自售
天地行
自售
自售
自售
自售
物业费用
元/m2/月
4.8
1.95
1.80
1.50
——
1.5
媒体状况
报纸、电视、户外看板
报纸、电视、户外看板
报纸、电视、户外看板
报纸、电视、户外看板
报纸、电视、户外看板
报纸、电视、户外看板
可售总价
2亿
20亿
10亿
8亿
——
35亿
售楼中心
武宁路19号1501
长寿路798号
东新路123号
曹杨路2288号
——
普陀区顺义路62号
主力面积m2
47
135
100
135
134.26
120～130
主力房型
一房一卫
三房二厅二卫
三房二厅二卫
三房二厅二卫
三房二厅二卫
三房二厅二卫
主力总价万元
63
189
100
108
135
130
工程进度
准现房
80%
快封顶
封顶
主体完工
入住
一次付款
无折扣
无折扣
无折扣
无折扣
无折扣
无折扣
调查日期
2004.11.10
2004.11.10
2004.11.10
2004.11.10
2004.11.10
2004.11.10
案名
风华水岸
书香名第
（四期）
绿地世家
音乐广场三期
中远两湾城
（晶彩视界）
圣骊澳门苑
开发商
上海冠龙房地产有限公司
上海科昌房地产经营公司
上海绿地新龙基置业有限
公司
中伟房地产
中远置业
圣骊房地产
区域
普陀区
普陀区
普陀区
普陀区
普陀区
普陀区
地点
建筑路与蠡溪路交汇处
普陀光复西路2077弄
宁夏路335号（曹杨路口）
江宁路1220号
中潭路41号
澳门路18号
用途
住宅
住宅
公寓
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